五本木戸建てマンション名

今回のレポートは、東京目黒区の戸建てです。依頼主は日ごろからお世話になっている東京の司法書士の方からでした。戸建ての耐震基準適合証明の取得をしたいのだが、検査済み証が無いことから発行を受けてくれる事務所が無いそうで、クランツ事務所に連絡をしてくれました。

そもそも耐震基準適合証明は、現在の耐震基準に適合していることを証明するものです。証明の根拠は様々な方法がありますが、中古マンションの場合では検査済み証で新耐震基準にて設計され施行されていることを根拠としています。しかし戸建ての場合ではこの方法はNGです。それにはわけがあります。

建物は確認申請を行い、管轄する行政で内容を確認して適合していると適合通知を発行します。これで晴れて造る事ができるわけです。ほとんどの建物では確認申請で現行基準をクリアーした「構造計算書」の提出が求められます。なのでたいていの建物はこの段階で構造チェックを受けて適合通知を受けているわけです。

しかしながら2階以下の木造戸建てには「構造計算書」の提出が不要なのです。ようするに確認申請のときに構造チェックを受けていないのです。なので、乱暴な言い方をすれば、現行の構造基準をクリアーできていない物件が建築確認の適合通知を受けているといえるのです。

上記のことから、マンションの場合では確認申請時に構造チェックを受けており、検査済み証があれば現行の構造基準に適合していることを確認できますが、戸建ての場合では申請時の構造チェックが成されていないため、改めて構造確認が必要なのです。このことを理解しないままに、マンションと同じく単に検査済み証があるだけで証明書を発行しているモラルの無い事務所も存在します。

戸建ては耐震診断が必要な理由

五本木戸建てマンション名

そんな事務所に限って「検査済証がないから適合証明書は発行できない」と言い出します。この物件もそのような事情で弊事務所へ打診があったのです。このような事務所は、検査済証後の住宅の増改築の状況を理解していません。弊事務所では、図面とは大幅に異なる現状に増改築した建物を多数見てきています。

要するに検査済証の有る無ではなく、実際に現状の建物が基準値以上の体力を持っているか否かを実証するために、実際に耐震診断が必要なのです。 実証の方法は耐震診断以外に二つの方法がありますが、耐震診断以外の方法は現実的ではなく、実際にやろうとしたらとんでもなく大変な方法なのです。

弊事務所では、戸建ての耐震基準適合証明の依頼を受ける前に、間取り図によって合否の事前判定をしています。これで7割程度はNGとなります。残りの3割に該当しない住宅については耐震基準適合証明ではなく、既存住宅瑕疵保険の取得をおススメしています。今回は事前判定にて3割に入ったことが確認できた物件でした。

現地調査

そんなこんなで現地調査です。 基礎は猫土台ではなく、旧来の床下換気口のあるタイプですが、換気口周りにもクラックが無く健全でした。外壁はラスモルタルでここにも剛性不足による斜めクラックは見当たりません。

内部の間取りの確認を行います。先に検討した図面との食い違いを探しました。この結果一部の壁を撤去してドアの付け替えをしている箇所がありましたが、元々計算に参入できない壁だったために問題ありません。

2階の床は一部が天井無の仕上げになっていて、2階の床梁や火打梁、根太の確認も出来ました。床下地は構造用合板で、さらに火打梁も適切に配置され2階床の平面剛性は十分です。平面プラン上でどうしても南面の壁量が少なくなりがちです。この住宅も1階X方向の壁量が少ない傾向にありますが、高い床剛性が水平応力の分散に貢献してくれます。

2階の天井点検口から小屋裏の確認を行いました。漏水跡や腐朽も見当たらず、金属製の火打ち梁を設置してあり、これまた平面剛性は保たれています。 1階にかえってUBの天井点検口から1階部分の壁を確認しました。少し細いですが三割の筋交と補強のML金物が適切に配置されていることが確認できました。 事前判定と大きく変わる要因は無く、無事に1.0をクリアーできました。