能見台戸建て

今回の住宅は、横浜は金沢区能見台の戸建てです。能見台は「横浜の自由が丘」とも呼ばれるほどの高級住宅街です。京浜急行能見台が最寄り駅ですがこの名前は比較的新しく、以前では「谷津坂」と呼ばれておりました。その当時に松本清聴のヒットした作品に「八つ墓村」という小説にタイトルに似ていて印象が悪いことから名前を変えました。

当時はひなびた地方のこじんまりとした古い町でしたが、京浜急行が裏手の広大な丘陵地を開発して大々的に売り出しました。ネーミングの変更と合わせて高級分譲地と売り出した価格は、その当時としては破格の一億円超えが当たり前の区画販売でした。

今回の依頼物件は能見台の戸建てとしては小ぶりの部類に入ります。それでも敷地面積は50坪以上、建物は120平米以上は有り、分譲時の販売価格は13000万円以上したようです。 この建物は開発分譲初期の物件なので新耐震とはいえ30年を経過している二階建てです。

依頼主は購入予定のご本人からでした。通常ではフラット35適合証明にしろ耐震基準適合証明にしろ、依頼の窓口は購入者側の不動産仲介会社の担当者ですが、仲介会社の営業担当者の動きが悪く、仕方なくご本人が直接に審査発行依頼をしてきました。 普通に考えるとフラット35や耐震基準の証明書の取得は、担当営業マンがエージェントとしてその業務としてとりこなうのが普通ですが、それを自分たちの仕事ではないと考えているところがあります。

20年以上経過した木造戸建てには登記費用減税や住宅ローン減税は自動的に付与されないことを伝え、そのためにはそれぞれの適合証明書の取得が必要であることを告知すべきですし、取得の手伝いをすることも仲介サービスの一環であると私は認識していますがいかがでしょうか?

現地調査と耐震診断

能見台戸建て

とにかくそんなことから直接に購入予定の個人様からのご依頼でしたが、戸建ての「耐震基準適合証明」は耐震診断で基準をクリアーする必要が有ること、クリアーしないと証明書を発行できないことを理解していただき、現地調査から始まりました。

戸建ての場合、新耐震以降の物件であっても耐震診断をクリアーするのは2~3割程度です。逆に言えば7~8割程度はNGになるほどのとてもハードルが高い診断なのです。 なので現地調査を行い実際に耐震診断をして不合格ではその間の費用がかかってしまいます。耐震診断は手間がかかるのでかかった費用をご負担いただかなくてはなりません。クランツ事務所では不合格の物件から費用を頂きたくないので、現地調査に入る前に対象物件が耐震診断に耐えうる物件か否かを簡易判定いたします。簡単な平面プランがあれば大腿の予想はつきます。この段階でいけるかいけないかを判定し、いけると判定した物件のみ現地調査を行います。

この能見台の戸建てもそうした物件でした。 対象はハウスメーカーが造った2×4工法による2階建てです。幸に提供していただいた資料には構造壁の配置が明記された図面があり、現地調査は図面と現状の差異の確認と老朽レベルのチェックの結果は良好でした。老朽度については適切な維持管理が行われていてとくに問題となる部分は有りませんでした。 

耐震診断は枠組み壁構造のため、一般的な二割や三割の筋交は有りません。その代わりに構造壁に構造用合板が張られていて壁量は十分でした。軽々と数値をクリアーして耐震基準適合証明書の発行に至りました。

この物件も耐震診断をクリアーしましたが、先にも書きましたように7~8割程度がNGになるほどハードルが高いです。事前判定においてクリアーできないを思われる物件の場合には、クランツ事務所が取り扱っている「既存住宅売買瑕疵保険」へとご案内しております。詳しいことは下記のお問い合わせからどうぞ。